Главный индикатор, который отличает иллюзию доходности от реального результата

Когда инвестор впервые смотрит на коммерческую недвижимость, чаще всего он оценивает объект по двум цифрам: площади и заявленной доходности. Однако уже на этапе первой проверки становится ясно: реальная окупаемость почти никогда не совпадает с тем, что было указано в объявлении.

Почему?

Потому что между "ставкой аренды × 12 месяцев" и фактическим доходом существует огромная разница, которую формируют расходы, простой, качество арендатора, управление объектом и технические особенности помещения.

Именно здесь появляется ключевой показатель, который позволяет увидеть истинную экономику объекта — NOI (Net Operating Income).

Сегодня мы разберёмся, что это за показатель, почему он так важен, как правильно его считать и почему ошибки в расчёте NOI приводят к неверным инвестиционным решениям.

Для этого мы вновь собрали разговор двух экспертов, которые ежедневно работают с экономикой объектов и знают, как цифры расходятся с обещаниями на рынке.

Вячеслав Шульга — инвестор и бизнес-практик с 15-летним опытом управления операционными компаниями.

Стратегический директор и фаундер Группы компаний InWest. Рассматривает недвижимость как бизнес-единицу, где главную роль играет операционная эффективность и финансовая прозрачность.

Сурменко Александр — управляющий партнёр InWest Partners, действующий брокер и инвестор. Работает непосредственно с объектами, собственниками, арендаторами и их экономикой. Специализируется на аналитике доходности, переговорах и сопровождении объектов до сделки.

Интервьюер: Инвесторы часто ориентируются на общую ставку аренды. Но профессионалы говорят, что главный показатель — NOI. Почему?

Вячеслав: Потому что ставка аренды — это только верхний слой.
Реальные деньги инвестор получает не «до расходов», а после них.
NOI — это чистый операционный доход.

То, что остаётся после вычета всех регулярных расходов на содержание объекта (opex), но до учёта налогов и кредитных обязательств.

Если объяснить совсем просто:

NOI = то, что объект приносит в реальности, а не на бумаге.

Александр: Добавлю, что ставка аренды — это рекламная цифра.

А NOI — рабочая. Она учитывает всё, что влияет на фактическую доходность:

• коммунальные платежи,
• электроэнергию,
• эксплуатацию,
• мелкий ремонт,
• управляющую компанию,
• страхование,
• уборку,
• охрану,
• налоги (если включены в opex),
• простои и периоды без арендатора.

Когда инвестор понимает NOI, он впервые видит действительную экономику объекта.

Интервьюер: Тогда давайте уточним — что конкретно включает NOI, а что не включает?

Вячеслав:
NOI включает:

• валовый доход от арендатора (арендные платежи по договору),
• минус операционные расходы (opex), необходимые для работы объекта.

NOI не включает:

• проценты по кредитам,
• амортизацию,
• капитальные ремонты (capex),
• налог на прибыль,
• расходы собственника вне операционной части.

Это важно, потому что многие инвесторы смешивают NOI и «чистую прибыль».
Но в коммерческой недвижимости NOI — это показатель операционной эффективности объекта.

Он отвечает на вопрос:
“Сколько денег приносит объект как бизнес, без учёта налогов и кредитов?”

Александр:
И ещё момент.
На рынке часто встречается путаница между NOI и ROS (чистая доходность).
Так вот:

• NOI — это объективная экономика объекта.
• ROS — это то, что получает инвестор после всех внешних расходов, включая кредиты.

НОИ — база.

Без неё нельзя оценивать окупаемость, ликвидность и реальную стоимость объекта.

Интервьюер: Где чаще всего возникает ошибка? Почему NOI считают неправильно?

Вячеслав:
Главная ошибка — не учитывать все операционные расходы.
Есть иллюзия, что «арендатор платит всё».
Но это работает только в идеальных договорных моделях, и то не всегда.

Типичные недооценённые статьи расходов:

• мелкий ремонт,
• обслуживание инженерных сетей,
• обслуживание пожарной системы,
• страхование,
• вывоз мусора,
• техническое обслуживание охранной сигнализации,
• банковские комиссии,
• услуги УК,
• повышение тарифов,
• индексации,
• простой между арендаторами.

Каждый из этих пунктов может «съесть» от 5 до 20% дохода.

Александр:
И есть ещё одна тонкость — плохие договоры аренды.

Например:
арендатор платит только ставку, все коммунальные платежи — на собственнике.
В объявлении указывают доходность по аренде, а о расходах — ни слова.

В итоге NOI получается в 2–3 раза меньше заявленного.

Интервьюер: Давайте дадим читателю простую формулу расчёта.

Вячеслав: Формула всегда одна:
NOI = Валовый доход от аренды – Операционные расходы (OPEX)
Без исключений.

Александр:
Чтобы закрепить, приведу минимальный набор расходов, которые обязательно учитываются в OPEX:

• коммунальные платежи,
• электроэнергия (если не по прямому договору арендатора),
• обслуживание инженерных систем,
• услуги управляющей компании,
• уборка,
• охрана,
• страхование,
• налоги на имущество (если применимо),
• период простоя.

Если хоть один пункт “забыть”, NOI окажется неверным.

Интервьюер: Можем показать на простом примере?

Александр: Конечно.

Предположим:
арендатор платит 100 000 ₽ в месяц → 1 200 000 ₽ в год (валовый доход).

Операционные расходы составляют:

• 120 000 ₽ — коммунальные,
• 60 000 ₽ — обслуживание инженерии,
• 75 000 ₽ — УК и сервис,
• 45 000 ₽ — налоги и страхование,
• 60 000 ₽ — простой и технические расходы,

Итого OPEX = 360 000 ₽

Тогда:
NOI = 1 200 000 ₽ – 360 000 ₽ = 840 000 ₽

И вот эти 840 тыс. ₽ — реальная экономика объекта.
Не миллион двести, а восемьсот сорок.
Разница — почти треть.

Вячеслав:
Именно поэтому NOI — ключевой показатель.
Он заставляет смотреть на объект не глазами объявления, а глазами операционного бизнеса.

Интервьюер: Поясним ещё одну важную часть — почему NOI влияет на стоимость объекта?

Вячеслав:
Потому что стоимость коммерческой недвижимости на рынке формируется не по метру, а по доходу.

Когда NOI высок, объект стоит дороже: он даёт больше чистой операционной прибыли.
Когда NOI низкий — объект дешевеет, даже если он выглядит привлекательно.

Александр:
Именно NOI определяет:

• реальную окупаемость,
• привлекательность для инвестора,
• ликвидность,
• возможность перепродажи,
• справедливую рыночную стоимость.

Объекты с прозрачным, стабильным NOI всегда продаются быстрее.

Интервьюер: Можно ли сказать, что понимание NOI меняет подход инвестора?

Вячеслав: Полностью меняет.
Инвестор перестаёт смотреть на объект как на «метры» и начинает смотреть как на бизнес-процесс с экономикой и расходами.

Это зрелый уровень анализа.

Александр:
Именно так.
NOI — это фильтр, через который видно, что объект из себя представляет на самом деле.

Для тех, кто хочет глубже разобраться в экономике объектов, мы подготовили примеры реальных расчётов NOI по ГАБам и по обычным объектам на рынке.

Материалы можно получить по запросу — оставьте удобный способ связи.

NOI — это фундамент.

Без него невозможно оценить реальную доходность, риски и ликвидность объекта.
Это показатель, который заставляет инвестора смотреть честно — не на обещания, а на факты.

Если инвестор понимает NOI, он понимает весь объект.